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貸款專家忠告,申請購房貸款16個重要事項

上個星期,我的一個客戶在最後一刻幾乎毀了他的購房交易。他簽署了最後的貸款文件後,從信用卡借了4萬美元準備裝修房子。他以為在簽署最終貸款文件後這就是一個「Done Deal」(完成一切)了。他沒有意識到,貸款行在放款前最後一刻會查他的買房終款的資金來源,從而幾經周折。

二、貸款時辭掉工作,導致灣區購房前功盡棄

幾年前,我的另一個客戶正在購買灣區一個新房。他簽署完最後的貸款文件後,也以為這是一個「Done Deal」了。他辭掉了工作,結果失去了這個房子的貸款。他沒有意識到貸款行兩天後會打電話給他的公司,以確認在放款之前他仍然受雇。

鑒於最近發生的事例,故願與各位分享我為我客戶撰寫的「申請購房貸款時16個重要事項」,以供大家參考,讓您的購房貸款更順利!

這些都是我在過去十幾年,房屋貸款業務中遇到過的問題。並不是每項都是致命的錯誤,通常我們會盡力補救。但是它們無疑會增加阻礙,從而拖延房屋的成交。這個清單並沒有面面俱到,因為我們不斷發現新的交易障礙。但是至少能提醒您在採取某些行動之前,先和您的貸款經紀商量。

1.不要在申請貸款期間,從信用卡借大筆金額。它不僅會增加您的負債率,還會降低您的信用打分,導致您原來已被批准的貸款申請被拒。

2.不要在申請貸款期間辭職!即使你簽了最後的文件。如果貸款銀行是根據您的收入狀況作為貸款審核的條件,您必須在貸款行最後放款時,仍在原公司就職。要知道貸款行會在放款之前再次打電話給您的雇主來確認!

3.不要在申請貸款期間換工作!即便新工作的薪水與前工作薪水相同,甚至更多,它還是會增加您完成房屋貸款交易的複雜性。一些貸款行會在你開始新工作30天之後才提供貸款,這會拖延您購房成交的時間,也可能使您支付昂貴的罰金,來延長你鎖定利率的有效期。

4.不要在申請貸款期間改變你的薪酬!如果你減少工作時間,或者降低基薪從而換取更高的佣金或獎金,貸款行只會以低的基薪計算,因為佣金或獎金必須有兩年歷史才能被考慮。
再有,如果您從W2雇員轉為獨立承包商,即使是同類的工作,而且收入比原來高,貸款行會認為您沒有任何底薪。因為承包商被認為是Self-Employed(自雇),需要有兩年的納稅申報收入,方可算其收入。

5.不要在申請貸款期間去買新車!即使貸款行已經有了您的信用報告,他們通常還是會在放款之前,再次更新您的信用報告,查看您是否有新的債務,並重新計算你的負債率,來確定你是否仍然符合貸款標準。如果您用現金買車,他們會確認你是否還有足夠的現金來完成購房交易。另外,車行查詢你的信用,也可能會導致你的信用分數下降。如果你新的信用分數低於貸款銀行的要求,你的貸款申請會被拒絕。

6.在您最後拿到貸款之前,請不要急著購買新的家電設備(如冰箱、洗衣機、烘乾機)、家具或是其他高價物品(如新的訂婚戒指、結婚禮服、名錶等)。理由同上。

7.不要忘了及時支付帳單。最近的逾期付款會對您的信用分數產生重大的負面影響。

8.不要以為你設置了自動付款系統,便可高枕無憂了。請務必及時核對您的銀行帳戶,確定帳單已按時支付,以免造成逾期付款。這種事確實發生過!一年之內的逾期付款會嚴重降低您購買房屋或重新貸款的能力。

9.不要在你的資產帳戶間頻繁轉錢!不管是從現金帳號轉入儲蓄帳戶,還是從股票帳號轉到現金帳號,都需要解釋原因和提供轉帳記錄。

10.不要存入工資以外的大筆存款!特別是如果您不能(或無法)提供大筆存款資金的來源(如大筆現金存款),這一點尤為重要。為了查尋洗錢嫌疑人士,貸款行將要求對任何「大筆」存款進行充分的解釋和文件追蹤。什麼是「大筆」?取決於貸款行,許多人認為,超過25%的月收入就是大額款項,需要做出解釋。

11.不要郵寄你的報稅單!如果您在報稅截止日期前後,購買房產或做重新貸款,您應該使用電子申報。貸款行有可能在放款之前,要求從國稅局獲得當年申報的Tax Transcript(稅務單),郵局郵寄會拖延稅務單的處理。

12.不要同時進行另一個貸款交易!如果您同時申請房屋Home Equity Line貸款,或購買租賃物業或度假房產,貸款行會要求知道新物業的所有細節(本金、利息、稅金、保險、市場租金等) 以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會堅持要您先完成所有其他交易之後,再向您提供貸款。如果您在同一財產上申請多個貸款,則將停止處理您的貸款,直到您取消其它貸款申請。

13.如果想申請重新貸款,請不要出售你將做抵押貸款的房屋!大多數貸款行不會為上市的房屋提供貸款。

14.如果您的信用評估分數在符合貸款標準的邊緣狀態,請勿使用超過10%的信用卡限額。否則將損害您的信用評估,可能會使您失去貸款資格,或提高您的貸款利率。

15.當重新貸款時,不要同時進行一個大的裝修項目!貸款銀行在您的裝修項目完成之前是不會給您貸款的。為什麼?他們擔心施工留置權,而且萬一您的房屋成為法拍屋,他們將無法出售裝修未完工的房產。

16.申請期間不要沒通知貸款經紀人,就離城。在申請貸款期間,請不要在未通知您的貸款經紀人的情況下,因公或因私離城。

 

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